亚特兰大住房市场当时和现在

由于各种原因,佐治亚州亚特兰大一直是美国最好的住房市场之一。首先,最重要的是亚特兰大东南部的位置。一年中大部分时间都温暖而阳光充足。冬天可能会非常寒冷几天,但这里的冬季非常温和。

与美国其他地区的天气相比,这里的气候也相当温顺。有龙卷风,但与中西部发现的英里范围内的怪物相比,它们通常比较温和。雷暴是常见的,但通常是温和的,因为它们穿过位于北乔治亚和北阿拉巴马州之间的Lookout Mountain山脊。

最重要的是,亚特兰大几乎没有增长的地理边界。因此,亚特兰大在过去的40年里已经扩大,成为美国所有地区最大的平方英里大都会区。“亚特兰大都市”大约70英里,从东到西,另外70英里从北到南。

在20世纪90年代中期,亚特兰大拥有如此多的可建造土地和蓬勃发展的科技产业,成长为家用建筑机器。到1990年代末,亚特兰大地铁的住宅建设成为佐治亚州的主要经济驱动力。在城外的土地很便宜,随着互联网的蓬勃发展,亚特兰大很快就发展了一个快速发展的科技部门,创造了数以万计的就业机会,并不断需要新房。全市各地都有数百个,也许是数千个新的分区涌现出来。

这种趋势将持续到2008年,直到2008年,房地产市场以及大多数经济体出现大幅下滑,止赎率一路飙升。这反过来又使当地房地产市场戛然而止。由于那些已经建成的房屋几乎没有销售,建筑商再也无法建造新房屋,数以百计的细分被放弃了。现有社区,特别是在亚特兰大市以外的地铁县,充斥着成千上万的丧失抵押品赎回权。这反过来又将房屋价值向下发送。离亚特兰大市中心越远,价值越低。

到2009年,住宅建筑几乎停止了。由于建筑商和承包商开始拖欠贷款并停业,格鲁吉亚在此期间失业率飙升至12%以上。到2012年,该州已经减少了数百万个建筑工作岗位,这本身就增加了当地的止赎率,并进一步加剧了这一问题。这将成为格鲁吉亚经济的一个重要转折点。

同样在此期间,华尔街资助的投资公司的崛起曾经为抵押贷款提供资金,现在他们来到城镇购买数十亿美元的取消抵押品赎回权,并将它们变成出租房屋。在2011年和2012年,他们以每月超过1亿美元的价格购买丧失抵押品赎回权。这将成为当地经济的另一个重要转折点。

亚特兰大都市已经从高比例的房主转变为高比例的租房者。由此产生的转变产生了更多的公寓建设,以及现在可供出租的止赎房屋的缺乏。这减少了对住房附属产品的需求。家电卖场,家具店,地板和建筑产品继续努力建立销售势头。许多较小的房地产经纪特许经营权已经消失。即使是大牌的销售人员和办公地点也在减少。我知道一些长期从事其他职业生涯的房地产经纪人。

即使在今天,距离2008年的大崩溃还有7年的时间里,当地的景观仍然充斥着较老的,不太理想的街区的空置丧失抵押品赎回权。在更广泛的都市区域仍然有数百个部分建造的分区。虽然建筑商在2015年有一些尝试卷土重来,但许多分区今年只有少数住宅建成并出售。甚至没有接近1990年代末和2000年初的高增长时期。我今年看到的“持续”建筑的唯一区域仅限于更富裕,近距离的社区,这些地区的高收入买家需求更多。但即使在这些领域,房屋销售也更具挑战性。

在商业方面,最显着的变化是医疗设施建设的增加。我想新的医疗保健法有医疗保健 – 房地产开发商期望医疗设施的增长,曾经被家得宝和沃尔玛这样的私人公司所享受。另一个增长型行业是高级住房。即使仅在科布县有十几个相当新的设施,我检查过的那些设施也有等待最多一年的等待名单。

亚特兰大一直以来都将成为一个充满活力的城市,但它不得不随之而来。在用20世纪的旧工作取代现代科技工作方面,适应新的千年对整个国家来说都是艰难的。格鲁吉亚的住房市场曾雇用了数百万人。但今天的技术减少了对人工的需求。在互联网繁荣的早期阶段,外包带走了许多位于亚特兰大的技术工作。

尽管媒体报道房价正在“上涨”,但与许多其他地铁市场相比,亚特兰大仍然“便宜”。财产税相对较低,因为大部分县都不得不在取消抵押品赎回权危机期间回滚。总体而言,亚特兰大在房价方面仍然优于其他城市,但就业增长有些疲弱,收入中位数低于8年前的水平。这将继续限制住房价格,房地产行业将继续挣扎,直到就业增长显着增加。*

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